「実家を建て替えたい」「住んでいる家の老朽化が気になってきた」「子供が巣立ち、夫婦2人で暮らす家に建て替えたい」そんな時に検討するのが建て替えです。
今回は、建て替えの流れや必要な申請・手続きについて解説します。
建て替えについての知識を理解しておくことで、計画的に動けるようになります。やるべきことを把握し、後悔のない建て替えをしましょう。
建て替えの流れを知ろう
家を建て替えたい。しかし、何からやっていけば良いか分からないという方も多いのではないでしょうか。まずは、建て替えの流れの全体像を把握しましょう。何をすれば良いのかわかっていれば、確認しておくべきポイント知ることができ、スムーズに家づくりを進めることができます。
ステップ1：家を建て替える計画を立てる
家の建て替えをする際、まずは建て替えの計画をしっかりと立てましょう。
建て替えの予算やいつまでに建て替えたいのか、どのような家に建て替えたいのかを明確にする必要があります。
建て替えの場合は、家を建てるだけでなく古い家の解体も含まれます。そのため、解体工事の計画や建て替え中の仮住まいをどのようにするかなども決めておくことが必要です。
ステップ2：建て替えを依頼する住宅会社を決める
多種多様な住宅会社があるため、それぞれの特徴や建築費用などを調べたうえで、希望する家の建て替えが実現できるところを選びましょう。
建て替えの場合は、古い家の解体も必要になります。どのような対応をしてもらえるのか、ワンストップで請け負ってくれるのかなど、しっかりと確認して決定するようにしましょう。
ステップ3：現地調査・建築可否の確認
現地調査は、現在の家の状態や土地の特性を詳しく調べる作業です。調査内容としては、家の構造や基礎の状態、土地の地盤、周囲の環境などが含まれます。この調査によって、どのような家を建てるのが最適か、どのような工事が必要なのかが明確になります。
ステップ4：計画プランの打ち合わせ・見積り
現地調査・建築可否の確認の結果から建て替えを決め、建て替えを依頼する住宅会社が決定したら、担当者と建て替えについての設計プランや間取り、費用などの打ち合わせが始まります。建て替えに関する要望、予算など優先したい事項についてしっかりと伝え、設計プランと見積もりを出してもらうことが大切です。
ステップ5：建築請負契約を結ぶ
建て替える家のプランや間取りの詳細などが決まれば、建築請負契約を結びます。
建築請負契約を結ぶ際、工事スケジュールや見積もりの総額、支払いのタイミング、ローン特約、違約金、保証、アフターサービス、遅延損害金についてしっかりと確認をしましょう。
ステップ6：建築確認申請書の提出
建築請負契約を締結し、設計プランの詳細も決定したら、役所に建築確認申請書を提出します。
建て替えでは、解体後新たに建物を建てる際に建築確認申請が必要になります。この申請は、建築計画が建築基準法に適合しているかを確認するための手続きです。地方自治体や指定確認検査機関に提出します。申請が許可されれば建築工事が開始でき、工事完了後に完了検査を経て「建築確認済証」が交付されます。
また、建て替えで住宅ローンを利用する場合、建築確認申請が通れば、ローンの本審査の申し込みが可能になります。
ステップ7：仮住まいに引っ越しをする
解体工事の開始前に、仮住まいへの引っ越しをします。
慌てることがないよう、余裕を持って仮住まいの準備をしておきましょう。
ステップ8：解体工事開始
仮住まいに引っ越しが完了すると、家の解体工事が始まります。
解体工事は、目安として、30坪ほどの一般的な木造2階建ての家だと1～2週間ほど、鉄骨・鉄筋コンクリート造だと3週間～1ヵ月ほどかかります。
ステップ9：地盤調査
古い家を取り壊して新しい家を建てる際、地盤調査が行われます。
地盤調査では、家を建てられるだけの強固な地盤かどうかをチェックします。万が一、新しい家の建築に地盤が耐えられない状態であると判断された場合は、地盤改良工事が必要になります。
ステップ10：建て替え工事
解体工事が終わり地盤調査も完了すれば、建て替え工事が始まります。住宅会社によりますが、期間は約4〜6ヶ月です。工事中は、定期的に進捗状況を確認することがおすすめです。
ステップ11：引き渡し・登記手続き・引っ越し
建て替え工事が完了したら、家全体を細かくチェックしてから引き渡しです。
新築住宅の引き渡し当日には、引っ越し以外にも、住宅ローンの融資の実行・工事費用の残金の支払い・不動産登記手続きを行います。
あまり知られていない！必要な申請・手続き・確認事項を把握しよう
建て替えの流れの全体像を把握できたら、建て替えの際に必要になる申請・手続きについて把握しましょう。事前に知っておくことで、慌てずに準備することができます。
そして、申請には、お施主様が行うものと、住宅会社や解体会社、専門家に委任するものがあるため、必要な書類や手続きお内容など、不明点については積極的に相談しましょう。
また、建築確認申請の前に、お客様のほうでも測量図で土地を正確に把握し、道路・法規制・地域区分を確認しておくと、後からの設計変更や追加費用のリスクを減らせます。
建築確認申請
新しい建物の建築計画が、建築基準法などの法令に適合しているか審査を受けます。
原則として建築工事の着工前に提出が必要です。
建築確認申請では、敷地の正確な大きさ・形状を把握するために測量図を準備しておきましょう。また、境界が不明確な場合は、再測量や隣地所有者との立ち会いが必要になることもあります。
道路接道義務の確認
道路接道義務とは、建築基準法で定められている敷地と道路に関する規定のことです。「建築物の敷地は、道路の幅員が4m以上ある建築基準法の道路に、2m以上接しなければならない」（建築基準法第43条）と定められています。
まず、建築確認申請を自治体に提出し、建築基準法に適合しているか確認してもらいましょう。その際、「構図」や「土地の登記簿謄本」があると、より正確な確認ができます。
注意点として、2項道路（みなし道路）や43条但し書き道路であった場合、建てられる家の大きさが制限されるケースや、隣地所有者の同意・許可が必要になるケースがあります。
建ぺい率・容積率などの法規制確認
家の建て替えでは、建築基準法で定められたそれぞれの制限内で、建物の大きさを収める必要があります。そのため、建て替えを行う際、建ぺい率と容積率についても確認する必要があります。
建ぺい率とは
建物の敷地に対する建築面積の割合のことで、土地を上から見た場合の面積を指しています。
容積率とは
敷地に対する広さ（延床面積の割合）のことで、平面的な広がりを制限しています。
地域区分の確認
土地がどの用途地域に属しているかで、建てられる建物の種類や規模が変わります。そのため、事前に用途地域の種別の確認をしておくと良いです。
例えば、防火地域であった場合、防火サッシにしないといけないため、サッシにかかる費用が高くなる可能性があります。さらに、第一種低層住居専用地域（住宅中心で静かな環境）である場合にも、建てられる建物に制限があります。
解体工事届出の提出
古い家を解体するための解体許可申請を行う必要があります。
専門的な部分は、住宅会社にお任せください。
仮住まいの手配
解体工事の開始前に、仮住まいへの引っ越しを完了させる必要があります。工事間際になってあわてることがないよう、余裕を持って仮住まいの準備をしましょう。
住宅会社によっては、仮住まい先の準備を依頼することも可能です。仮住まい先を紹介してくれるかどうか、確認しておくと良いでしょう。
建て替えをスムーズに進めるためのポイントまとめ
ポイント1 : 早めのスケジュール組みが重要
建て替えは新築に比べ、家を建てるだけでなく古い家の解体や土地の調査も含まれるため、家を建てるまでの前準備が多いです。そのため、より早めのスケジュール組みが重要になります。建て替えの予算やいつまでに建て替えたいのかをしっかりと計画しましょう。また、工事中には仮住まいが必要になるため、仮住まいの準備期間を見越したスケジューリングをしていくことが大切です。
ポイント2 : 土地の法規制や自治体ルールのチェックをする
建て替えを計画する中で、事前に土地の法規制や自治体ルールについても正確に把握しておきましょう。土地によっては、設計の制限や追加費用がかかる可能性が出てきます。事前に確認しておくと、後からの設計変更や追加費用のリスクを減らせます。
ポイント3 : 地元に強い住宅会社に相談する
地元に強い住宅会社に相談することで、家づくりをスムーズに進めることができます。
地域の特性を熟知しており、地域の気候に合った提案や密なコミュニケーションと迅速な対応が可能になります。
建て替えを考え始めたら、まずは相談を！
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